Diritto reale di usufrutto e nuda proprietà: definizioni
Con nuda proprietà si intende la proprietà privata priva del diritto di usufrutto, ovvero quando si acquisisce un immobile (o un qualunque bene che possa essere impugnato d’uso) ma non il diritto reale di godimento dello stesso.
Nell’ambito immobiliare si parla di “vendita di una nuda proprietà” quando si vende un immobile tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita. Successivamente al rogito si parlerà di usufrutto: un diritto reale minore (art 978 e seguenti del codice civile) che consiste nel diritto di un soggetto denominato usufruttuario di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto detto nudo proprietario, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.
In altre parole, il nudo proprietario rimane il titolare effettivo dell’immobile ma non può utilizzarlo in quanto questo diritto è unicamente riservato all’usufruttuario. Quest’ultimo invece non ha il titolo per cambiare la destinazione dell’immobile (ad esempio da uso abitativo ad uso commerciale), ma gode di diritti derivati dall’uso dello stesso, come eventuali canoni di locazione.
Diritto Reale: un diritto che riguarda una «res», “cosa” in latino. I diritti reali sono diritti soggettivi che attribuiscono al titolare il potere immediato e assoluto ed hanno come oggetto dei beni. I diritti reali possono essere in re propria quando si tratta di diritto di proprietà (art. 832 del codice civile), ed in re aliena ovvero diritti limitati avendo per oggetto un bene altrui (come ad esempio il diritto di usufrutto).
Quando si estingue l’usufrutto?
Il diritto di usufrutto è dunque un diritto temporaneo strettamente legato alla durata della vita dell’usufruttuario o della persona giuridica. Tale casistica non sussiste qualora ci fosse una scadenza del termine apposta nel titolo o qualora risultasse inderogabilmente dalla legge, provocando l’estinzione piena e definitiva del diritto di usufrutto nei confronti dell’usufruttuario ed erga omnes, ad esempio cessionari, creditori o ipotecari.
Estinzione del diritto di usufrutto per non uso
Come accade per tutti i diritti reali su proprietà altrui, un’altra causa di estinzione del diritto di usufrutto è legata al mancato esercizio da parte del titolare, come sancito negli articoli 2934 e seguenti.
Estinzione per consolidazione
Qualora l’usufruttuario acquisisca anche il diritto di proprietà o viceversa il proprietario acquisti la nuda proprietà per atto inter vivos o per successione mortis causa, si parla di consolidazione e ciò determina l’estinzione del diritto di usufrutto.
Cosa succede se l’usufruttuario rinuncia al diritto?
La rinuncia del diritto di usufrutto è facoltà dell’usufruttuario e determina ipso facto la ricostituzione della pienezza potestativa dell’intera proprietà. Il nudo proprietario infatti riacquisisce i diritti complementari e torna ad essere proprietario dell’immobile a tutti gli effetti.
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