Definita dalla maggioranza dei notai come ‘non sicura’, la compravendita di un immobile proveniente da donazione è un vero e proprio macigno per chi non è del settore. Sebbene possa rappresentare un pericolo per l’acquirente, la questione può essere risolta procedendo per gradi.

Vediamo in seguito gli step necessari in caso di transazioni immobiliari con provenienza donativa.

È senza alcun dubbio tra i principali documenti richiesti nel percorso di compravendita immobiliare e di richiesta del mutuo. Con “atto di provenienza” si intende la documentazione necessaria ad attestare la legittimità del bene. In altre parole, stabilisce e dimostra la provenienza dello stesso.

I rischi connessi alla donazione sono collegati alla presenza di legittimari, ovvero quelle categorie di eredi a cui la legge ed in particolare gli articoli 536 e seguenti del codice civile riconoscono il diritto di impugnare la donazione. Infatti la donazione a livello legislativo è considerata come un anticipo della successione e pertanto soggetta agli stessi tipi di impugnazioni cui è soggetto il testamento da parte degli eredi legittimari.

Tale situazione si riflette poi sulla commerciabilità del bene donato: in particolari circostanze infatti, l’acquisto di un immobile proveniente da donazione può essere annullato per l’azione di rivendicazione dei diritti dei legittimari. L’articolo 563 del codice civile infatti prevede che se il donatario ha venduto a terzi un bene ricevuto in donazione, l’erede legittimario può richiedere la restituzione dello stesso anche nei confronti dei successivi acquirenti.

Solamente dopo 20 anni dalla data di trascrizione della donazione, tali diritti vengono meno e la provenienza donativa cessa di essere un problema.

Nella questione della donazione vi sono contrastanti pronunce e in diverse ipotesi sussiste la possibilità che sopravvengano ulteriori legittimari a cambiare le carte in tavola.

Per questo si tende generalmente a stipulare una polizza assicurativa atta a rendere più sicure eventuali transazioni immobiliari di immobili donati anche entro il primo ventennio. Una polizza di questo tipo copre il rischio gravante sull’acquirente in caso di azione di riduzione da parte degli eredi legittimari pagando “l’equivalente in denaro” come previsto dall’articolo 563 del codice civile.

Ad oggi la stipula di polizze assicurative appare la soluzione più efficace e sicura come metodo di tutela nella compravendita di un immobile donato.

Le transazioni immobiliari aventi come oggetto un immobile donato non devono comunque spaventare, devono piuttosto spingere ad una maggior attenzione. È opportuno analizzare le generalità della donazione e servirsi dell’aiuto di un professionista in grado di valutarne il rischio effettivo e attuare misure di prevenzione e tutela dell’acquirente e del venditore.

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